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《住宅分析--产品选择技术应用指标》

发布时间:2020-05-19  来源:企业要闻

      根据业内人士称4月份房地产销量回升开始提速,一季度受疫情影响,以往返乡置业和“小阳春”都不复存在,一季度销量出现了大面积减少,很多城市销量同比一季度减少量至少都在“腰斩”。

      但值得关注的是,一二线热点城市3月整体市场回暖的趋势已经形成,而且部分城市的实际交易量也开始恢复到去年12月相应水平。尤其是深沪高端项目的热销在市场上赚足了“眼球”,但市场总体依然处于复苏阶段。
 

      下面我对商品房的选择,从技术层面做一个简单分析。商品房从技术角度影响房屋价格的综合因素有很多,如果不包括地价、区位及市场的影响因素,我们应该如何选择一个理想的户型呢?
      当然在商品房中有很多是鲜为人知的购房尝试,但更多的是设计中的一些隐性规则,下面我仅对5个重要方面做出分析。

      一、规划篇

      一个高端的小区在通常情况下一定是低密度的,当然也会有城市核心地段的高密度大户型产品。但是绝大多数的高端住宅都是低密度的,这也是市场决定的。反应住宅地块密度的名词叫做“容积率”,“容积率”=“地上建筑面积”/“用地面积”。
      这样就很好理解了,就是容积率越高一个小区的楼就越高或越多,用下面一个图片可以充分的反应这种现象,也就是住的人越多小区的品质相对来说就会越差。
      误导:有的楼盘销售会把“低密度小区”作为一个卖点,但“建筑密度”和“容积率”在专业术语上恰好相反,比如一个楼盘容积率一定的情况下,建筑密度低说明占地面积小而已,则是需要盖的楼更高。
 

容“鸡”率
 

      二、户型篇

      我们常见的户型分为全阳户型和H户型也叫通透户型。全阳户型顾名思义就是所有卧室及客厅都在阳面,优点是冬季采光充足,室内热储蓄不易流失;缺点是北侧基本上没有窗户,通风效果不好。

      H户型是客厅与一个或几个卧室在南侧,北侧也有一个卧室及餐厅厨房,形成“H”形状布局。H户型几乎没有全阳户型的缺点,但是整体户型面积要比全阳户型率大。



全阳户型



大H户型

 

      所以根据不同的户型,户型面积有适宜的区间范围,全阳两室户型一般控制在80-90㎡;大H两室户型一般控制在90-110㎡;大H三室户型一般控制在120-140㎡。举例:如果一个100平米的两室全阳户型,就有一定的空间浪费,不算是一个好户型。反之85平米的H两室户型,空间也会相当局促。

 

三、采光篇

      多层住宅(洋房)与高层住宅之间一个很大区别就是采光,有人是否疑惑,是否觉得高层的采光应该更好。但是答案恰恰相反,多层洋房的采光要优于高层住宅。因为采光计算楼间距的方式是不一样的,根据天津地方规划管理规定多层住宅的楼间距计算方法是按照遮挡建筑高度的1.61倍来计算建筑间距。

      所以多层住宅就算是首层也不会有太多的前楼的阳光遮挡,但是高层住宅的计算规则是不一样的,也不可能按照高度的1.61倍去计算楼间距,所以需要做日照分析,日照分析的满足要求是每户全年白日较短一天大寒日能满足2个小时的日照,即满足最小日照要求。

      所以高层住宅尤其楼层比较低的很容易出现前楼遮挡阳光的情况。建议选择高层住宅如果对日照要求较高,尽量选择楼层较高的位置。

多层住宅(洋房)日照


高层住宅日照

 

      采光的第二点注意楼是否是正南正北,是否有一定的偏移角度。作为我们北方的住宅如果楼有一定偏移角度,就会影响当天的日照时间。

      比如偏西15度,那么早上的9点之前南侧是不会有阳光照射进来的。并且在规划设计调整排方案中,调偏角度是比较常用的一种技术手段。

      


      四、节能篇

有人说节能和选房的关系不大,其实还是很有影响的。节能在住宅中体现在哪些位置?主要体现在保温、窗户和采暖等几个方面。我们现行的天津地方标准要求为4步节能,马上实施的标准将提升至5步节能。

      缺点:节能效率越高保温层越厚,公摊面积也就越大;节能效率越高窗户尺寸越小。优点:窗户的保温性能越好越厚玻璃层数越多;夏季开空调冷空气流失小,更省电;冬季热损失越少也约容易保暖。

      我们现行的《天津市居住建筑节能设计标准》是2013年7月1日执行的4步节能标准,在这之前的是3步节能标准。所以在2014年以后开发的房子是几乎看不到大落地窗户的,窗户基本上都是3层玻璃,而且外墙保温会更厚。
 

3步节能大窗


4步节能大窗

 

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